아파트 양도소득세 계산기 2026 완벽 가이드🏠💰

 

📋 목차

• 양도소득세란 무엇인가
• 2026년 양도소득세 세율 총정리
• 1세대 1주택 비과세 요건
• 장기보유특별공제 완벽 정리
• 양도소득세 계산 방법 10단계
• 다주택자 양도세 중과 및 유예
• FAQ

아파트를 매도할 때 가장 신경 쓰이는 부분이 바로 양도소득세예요. 2026년에도 양도세 규정은 복잡하게 얽혀 있어서 정확히 알지 못하면 수천만 원의 세금을 더 낼 수도 있답니다. 내가 생각했을 때 양도소득세는 단순히 계산기만 돌린다고 끝나는 게 아니라 비과세 요건, 장기보유특별공제, 다주택자 중과 여부까지 꼼꼼히 체크해야 해요.

 

특히 2026년에는 다주택자 양도세 중과 배제가 5월 9일까지 연장되어 있어서 이 기간 안에 매도하면 기본세율만 적용받을 수 있어요. 1세대 1 주택자라면 실거래가 12억 원 이하는 완전 비과세이고, 12억 원을 초과하더라도 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어서 세금 부담을 크게 줄일 수 있답니다.

아파트 양도소득세 계산기 2026 완벽 가이드

 

양도소득세란 무엇인가 🏠💰

 

양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금이에요. 쉽게 말해서 아파트를 사고팔 때 생긴 차익에 대해 내는 세금이라고 생각하면 돼요. 취득할 때 가격보다 양도할 때 가격이 높으면 그 차액에서 각종 비용을 빼고 남은 금액에 세금을 매기는 거예요.

 

양도소득세는 소득이 발생한 시점, 즉 아파트를 실제로 팔았을 때 한 번에 과세하는 일시과세 방식을 채택하고 있어요. 만약 아파트를 팔아서 손해를 봤다면 양도소득세는 발생하지 않아요. 이익이 났을 때만 세금을 내는 구조라서 손실이 발생한 경우에는 걱정하지 않아도 된답니다.

 

양도소득세 과세 대상은 생각보다 넓어요. 토지와 건물은 물론이고 분양권, 조합원입주권, 전세권, 지상권 같은 부동산에 관한 권리도 모두 포함돼요. 심지어 공부상 용도와 상관없이 독립된 주거 생활이 가능하면 주택으로 보기 때문에 오피스텔이나 레지던스도 주택 수에 포함될 수 있어요.

 

양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이에요. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 양도시기가 되고요. 장기할부조건인 경우에는 소유권이전등기 접수일, 인도일, 잔금청산일 중 빠른 날을 기준으로 해요. 이 양도시기를 기준으로 세율과 비과세 요건을 판단하기 때문에 매우 중요해요.

 

🏢 양도소득세 과세 대상 자산 🏢

구분	과세 대상	비고
토지	모든 토지	농지, 임야, 대지 포함
건물	주택, 상가, 오피스텔	주거용 오피스텔은 주택 수 포함
부동산 권리	분양권, 입주권, 전세권	조합원입주권 포함
주식	대주주 주식, 비상장주식	소액주주 상장주식 제외

 

양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 해요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고해야 하는 거예요. 신고를 안 하거나 늦게 하면 무신고가산세 20%, 부정무신고는 40%까지 추가로 내야 해요. 납부지연가산세도 미납세액에 기간과 이자율을 곱해서 계산되니까 제때 신고하고 납부하는 게 중요해요.

 

양도소득세 신고 시 필요한 서류로는 매매계약서, 취득 당시 계약서, 취득세 납부영수증, 중개수수료 영수증, 법무사 비용, 인테리어 비용 증빙 등이 있어요. 2016년 2월 17일 이후 지출한 자본적 지출 비용은 반드시 적격증빙(세금계산서, 현금영수증 등)이 있어야 필요경비로 인정받을 수 있어요.

 

양도소득 기본공제는 연 250만 원이에요. 같은 해에 여러 건의 부동산을 양도했더라도 250만 원만 공제받을 수 있어요. 부동산과 주식을 같은 해에 양도했다면 각각 250만 원씩 총 500만 원을 공제받을 수 있고요. 이 기본공제는 양도소득금액에서 장기보유특별공제를 뺀 후 마지막으로 적용해요.

 

양도소득세를 줄이기 위해서는 취득가액과 필요경비를 최대한 증빙해야 해요. 취득 당시 매매계약서가 없으면 환산취득가액으로 계산하는데 이 경우 필요경비 공제 범위가 줄어들어서 불리할 수 있어요. 인테리어 비용 중 도배, 장판 교체는 수선비로 필요경비에 포함되지 않지만, 새시 교체, 보일러 교체, 확장공사 비용은 자본적 지출로 인정받아 공제가 가능해요.

 

 

2026년 양도소득세 세율 총정리 📊💵

 

2026년 양도소득세 기본세율은 2025년과 동일하게 유지되고 있어요. 과세표준 구간에 따라 6%부터 45%까지 누진세율이 적용되는데, 과세표준이 높아질수록 세율도 올라가는 구조예요. 누진공제액이 있어서 실제 계산할 때는 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 산출세액이 나와요.

 

기본세율 구간을 살펴보면 과세표준 1,400만 원 이하는 6%, 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하는 15%에 누진공제 126만 원, 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하는 24%에 누진공제 576만 원이에요. 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하는 35%에 누진공제 1,544만 원이 적용돼요.

 

고소득 구간은 세율이 더 높아져요. 과세표준 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하는 38%에 누진공제 1,994만 원, 3억 원 초과 5억 원 이하는 40%에 누진공제 2,594만 원이에요. 5억 원 초과 10억 원 이하는 42%에 누진공제 3,594만 원, 10억 원 초과는 최고세율 45%에 누진공제 6,594만 원이 적용된답니다.

 

단기 보유 주택에 대해서는 별도의 높은 세율이 적용돼요. 보유기간 1년 미만인 주택은 무조건 70% 단일세율이 적용되고, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택은 60% 세율이 적용돼요. 이 단기세율은 투기 수요를 억제하기 위한 것으로 일반 기본세율보다 훨씬 높기 때문에 단기 매매는 피하는 게 좋아요.

 

📈 2026년 양도소득세 기본세율표 📈

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1억5천만원	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

분양권 양도세율도 주의해야 해요. 분양권은 보유기간에 상관없이 60% 세율이 적용되는데, 보유기간 1년 미만이면 70%가 적용돼요. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 이렇게 높은 세율이 적용되고 있어서 분양권 전매 시에는 세금 부담이 상당히 크답니다.

 

비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 추가로 적용돼요. 즉, 과세표준 1,400만 원 이하라도 16%의 세율이 적용되고, 최고세율 구간은 55%까지 올라가요. 비사업용 토지는 장기보유특별공제도 적용되지 않아서 세금 부담이 매우 큰 자산이에요. 농지, 임야, 나대지 등을 보유하고 있다면 사업용으로 전환하는 방법을 고려해 볼 만해요.

 

지방소득세도 잊지 말아야 해요. 양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가되기 때문에 실제 납부할 세금은 산출세액보다 10% 더 많아요. 예를 들어 양도소득세가 1억 원이라면 지방소득세 1천만 원이 추가되어 총 1억 1천만 원을 납부해야 해요.

 

세율 적용 시 중요한 점은 여러 세율이 경합하는 경우 세액이 큰 것을 적용한다는 거예요. 예를 들어 조정대상지역 2주택자가 1년 이상 2년 미만 보유한 주택을 양도할 때 60%와 기본세율+20% p 중 세액이 큰 것을 적용해요. 단, 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 중과 배제 기간이라 보유 2년 이상이면 기본세율만 적용된답니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건 🏡✨

 

1세대 1주택1 주택 비과세는 양도소득세에서 가장 큰 혜택이에요. 1세대가 국내에 1 주택만 보유한 상태에서 2년 이상 보유하고 양도하면 실거래가 12억 원 이하 부분은 완전히 비과세가 돼요. 다만 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주 요건도 충족해야 해요.

 

1세대의 범위는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말해요. 배우자가 있으면 같은 주소에 살지 않더라도 같은 세대로 봐요. 30세 이상이거나 배우자가 있거나 소득 요건을 충족하면 부모와 따로 세대를 구성할 수 있어요. 세대 분리 여부에 따라 1 주택 판정이 달라지기 때문에 중요한 부분이에요.

 

2년 보유 요건 계산은 취득일부터 양도일까지를 기준으로 해요. 취득일은 일반적으로 잔금청산일이고, 상속받은 주택은 피상속인의 사망일, 증여받은 주택은 증여등기 접수일이 취득일이 돼요. 정확히 2년이 되는 날 양도해도 2년 보유로 인정받을 수 있어요.

 

조정대상지역 거주 요건은 취득 당시를 기준으로 판단해요. 취득할 때 조정대상지역이었다면 나중에 해제되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 해요. 반대로 취득할 때 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되더라도 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능해요.

 

🔑 1세대 1주택 비과세 핵심 요건 🔑

구분	일반지역 취득	조정대상지역 취득
보유 요건	2년 이상	2년 이상
거주 요건	없음	2년 이상
비과세 한도	실거래가 12억원 이하	실거래가 12억원 이하
12억 초과분	안분 과세	안분 과세

 

12억 원 초과 고가주택은 전체가 과세되는 게 아니라 초과분만 안분 계산해서 과세해요. 계산 방식은 전체 양도차익에 (양도가액-12억)/양도가액을 곱해서 과세대상 양도차익을 구해요. 예를 들어 20억에 팔고 양도차익이 5억이라면 (20억-12억)/20억 x 5억 = 2억 원만 과세대상이 되는 거예요.

 

일시적 2주택 특례도 알아두면 좋아요. 종전 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있어요. 단, 신규 주택 취득 시점에 종전 주택을 1년 이상 보유하고 있어야 하고, 종전 주택이 조정대상지역에 있으면 2년 거주 요건도 충족해야 해요.

 

상속받은 주택이 있는 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택1 주택 비과세가 가능해요. 피상속인과 상속인이 상속 개시 당시 1세대였고 상속인이 상속주택 외 1 주택만 보유하고 있으면 일반주택 양도 시 비과세를 받을 수 있어요. 이후 상속주택을 양도할 때도 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있답니다.

 

혼인이나 동거봉양으로 2주택이 된 경우에도 특례가 있어요. 혼인 합가로 2 주택이 되면 혼인일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있어요. 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 합가 한 경우에도 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 혜택이 있어요.

 

 

장기보유특별공제 완벽 정리 📅🎯

 

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 더 많은 금액을 공제해주는 제도예요. 1세대 1 주택의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%, 합산 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 이 공제율 차이가 세금에서 수천만 원의 차이를 만들어낼 수 있어서 정말 중요해요.

 

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 공제와 거주기간 공제 두 가지로 나뉘어요. 보유기간 공제는 3년 이상 보유하면 12%에서 시작해서 매년 4%씩 증가해 10년 이상 보유 시 40%까지 올라가요. 거주기간 공제도 같은 구조로 2년 이상 거주 시 8%에서 시작해 연 4%씩 증가해 10년 이상 거주 시 40%가 돼요.

 

일반 토지와 건물은 1세대 1 주택과 다른 공제율이 적용돼요. 3년 이상 보유하면 6%에서 시작해서 매년 2%씩 증가하고 최대 30%까지만 공제가 가능해요. 거주기간에 따른 추가 공제도 없어서 1세대 1 주택에 비해 혜택이 훨씬 적어요. 그래서 다주택자보다 1 주택자가 세금 면에서 유리한 거예요.

 

비사업용 토지는 장기보유특별공제 자체가 적용되지 않아요. 아무리 오래 보유해도 공제를 받을 수 없기 때문에 세금 부담이 클 수밖에 없어요. 비사업용 토지를 보유하고 있다면 사업용으로 전환하거나 건물을 지어서 사업용 부동산으로 만드는 방법을 고려해볼 수 있어요.

 

📊 1세대 1주택 장기보유특별공제율 📊

보유기간	보유 공제율	거주기간	거주 공제율
3년	12%	2년	8%
4년	16%	3년	12%
5년	20%	4년	16%
6년	24%	5년	20%
7년	28%	6년	24%
8년	32%	7년	28%
9년	36%	8년	32%
10년 이상	40%	10년 이상	40%

 

장기보유특별공제를 받으려면 실제 거주 사실을 증명해야 해요. 주민등록등본상 전입일자가 중요하고, 전기요금 납부내역, 관리비 내역, 건강보험 자격득실확인서 등도 거주 사실 입증 자료로 활용할 수 있어요. 세무조사에서 거주 사실이 부정되면 공제가 취소되고 가산세까지 부과될 수 있어서 증빙 자료를 잘 보관해야 해요.

 

다주택자도 중과 배제 기간 동안에는 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 보유 2년 이상 주택은 기본세율과 함께 일반 장기보유특별공제(최대 30%)가 적용돼요. 중과 배제 기간이 끝나면 다시 공제 배제와 높은 세율이 적용될 수 있어서 매도 타이밍을 잘 잡아야 해요.

 

장기보유특별공제 계산 시 보유기간은 취득일부터 양도일까지를 기준으로 해요. 상속받은 주택은 피상속인의 보유기간을 합산해서 계산하지만, 증여받은 주택은 증여일부터 새로 계산해요. 따라서 증여 후 바로 양도하면 장기보유특별공제를 거의 받지 못할 수 있어서 주의가 필요해요.

 

1세대 1주택 장기보유특별공제 80%의 위력을 예로 들어볼게요. 양도차익이 5억 원인 주택을 10년 보유하고 10년 거주한 후 양도하면 5억 x 80% = 4억 원이 공제되어 과세대상 양도소득금액은 1억 원이 돼요. 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 9,750만 원이 되고, 세금은 약 1,700만 원 정도예요. 공제가 없었다면 약 1억 5천만 원 이상을 내야 했을 거예요.

 

양도소득세 계산 방법 10단계 🧮📝

 

양도소득세 계산은 복잡해 보이지만 단계별로 따라가면 누구나 할 수 있어요. 핵심은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하는 거예요. 고가주택이라면 안분 계산 단계가 추가되고요.

 

1단계는 양도가액 확정이에요. 실제 거래한 금액이 양도가액이 되고, 계약서에 명시된 매매대금이 기준이 돼요. 2단계는 취득가액 확정인데, 매입할 때 지불한 금액에 취득세와 등록비용까지 포함해요. 취득 당시 계약서가 없으면 환산취득가액을 적용하는데 이 경우 불리할 수 있어요.

 

3단계는 필요경비 계산이에요. 필요경비에는 취득세, 등록면허세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(새시 교체, 보일러 교체, 확장공사 등)이 포함돼요. 단순 수선비인 도배, 장판 교체는 인정되지 않아요. 4단계에서 양도차익을 계산하는데, 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익이에요.

 

5단계는 고가주택 안분 계산이에요. 1세대 1주택 비과세 대상인데 양도가액이 12억 원을 초과하면 (양도가액-12억)/양도가액 비율을 양도차익에 곱해서 과세대상 양도차익을 산출해요. 12억 원 이하라면 이 단계는 생략하고 전액 비과세가 돼요.

 

🔢 양도소득세 계산 예시 🔢

단계	계산 항목	계산 방식
1단계	양도차익	양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2단계	고가주택 안분	(양도가-12억)/양도가 x 양도차익
3단계	양도소득금액	양도차익 - 장기보유특별공제
4단계	과세표준	양도소득금액 - 기본공제(250만원)
5단계	산출세액	과세표준 x 세율 - 누진공제

 

6단계는 장기보유특별공제 적용이에요. 1세대 1주택은 보유+거주 합산 최대 80%, 일반 부동산은 최대 30%를 양도차익에서 공제해요. 7단계에서 양도소득금액을 계산하는데, 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액이에요.

 

8단계는 기본공제 적용이에요. 양도소득금액에서 250만 원을 빼면 과세표준이 돼요. 9단계에서 세율을 적용해서 산출세액을 계산해요. 과세표준 x 세율 - 누진공제 = 산출세액이에요. 10단계는 지방소득세 계산인데, 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가돼요.

 

실제 계산 예시를 들어볼게요. 15억에 매입한 아파트를 20억에 양도했고, 10년 보유, 10년 거주, 필요경비 5천만 원인 경우예요. 양도차익은 20억-15억-5천만 원 = 4억 5천만 원이에요. 고가주택 안분 계산은 (20억-12억)/20억 x 4억 5천 = 1억 8천만 원이 과세대상 양도차익이에요.

 

장기보유특별공제 80%를 적용하면 1억8천 x 80% = 1억 4,400만 원이 공제돼요. 양도소득금액은 1억 8천 - 1억 4,400만 = 3,600만 원이에요. 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 3,350만 원이고, 15% 세율에 누진공제 126만 원을 적용하면 산출세액은 약 377만 원이에요. 지방소득세까지 합하면 약 415만 원 정도를 납부하게 돼요.

 

 

다주택자 양도세 중과 및 유예 🏘️⚠️

 

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 얹는 제도예요. 원래 2주택자는 기본세율에 20% p를 더하고, 3 주택 이상자는 30% p를 더해요. 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 3 주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라갈 수 있어요.

 

하지만 2022년 5월 10일부터 다주택자 중과가 한시적으로 배제되고 있어요. 이 유예 조치가 2026년 5월 9일까지 연장되어서 그 전까지 보유 2년 이상 주택을 양도하면 기본세율(6~45%)만 적용받을 수 있어요. 중과 유예 기간 동안에는 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용받을 수 있어서 세금 부담이 크게 줄어들어요.

 

중과 유예 적용을 받으려면 양도일 기준으로 2026년 5월 9일까지 잔금을 청산해야 해요. 계약일이 아니라 잔금청산일이 기준이기 때문에 계약은 미리 하더라도 잔금일이 5월 10일 이후라면 중과세율이 적용될 수 있어요. 따라서 다주택자가 매도를 계획하고 있다면 잔금일을 유예 기간 내로 맞추는 게 중요해요.

 

중과가 다시 적용되면 세금 부담이 급격히 늘어나요. 예를 들어 조정대상지역 3주택자가 양도차익 3억 원인 주택을 양도할 때 중과 유예 기간에는 기본세율로 약 8천만 원 정도를 내지만, 중과가 적용되면 약 1억 5천만 원 이상을 내야 해요. 같은 주택인데 세금이 두 배 가까이 차이 나는 거예요.

 

⚖️ 다주택자 중과세율 비교 ⚖️

구분	중과 유예기간 (~2026.5.9)	중과 적용 시
2주택자 (조정지역)	기본세율 6~45%	기본세율 + 20%p
3주택 이상 (조정지역)	기본세율 6~45%	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	최대 30% 적용	적용 배제
최고 실효세율	49.5%	82.5%

 

일반지역(비조정대상지역) 다주택자는 중과 대상이 아니에요. 보유 2년 이상이면 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있어요. 조정대상지역이 해제되면 해제일 이후 양도분부터는 일반지역 기준이 적용되니까 지역 규제 현황도 수시로 확인하는 게 좋아요.

 

보유기간 2년 미만 주택은 중과 유예와 상관없이 단기세율이 적용돼요. 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만 보유는 60%의 높은 세율이 적용되기 때문에 다주택자라도 최소 2년 이상 보유한 후 양도하는 게 유리해요.

 

중과 유예 기간 이후에도 정부 정책에 따라 유예가 추가 연장되거나 중과 제도 자체가 개편될 가능성이 있어요. 하지만 현재로서는 2026년 5월 9일까지만 확정된 상태이기 때문에 다주택자는 이 기간 내에 매도 전략을 세우는 게 안전해요. 정책 변화를 예단하기보다는 현행 규정에 맞춰 계획하는 게 현명한 선택이에요.

 

주택 수 계산 시 분양권과 조합원입주권도 포함된다는 점을 기억해야 해요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되고, 조합원입주권도 마찬가지예요. 따라서 분양권을 여러 개 보유하고 있다면 다주택자로 분류될 수 있어서 양도 시 세금 계획을 꼼꼼히 세워야 해요.

 

FAQ ❓💬

 

Q1. 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

 

A1. 1세대가 국내에 1 주택만 보유하고 2년 이상 보유해야 해요. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 충족해야 비과세를 받을 수 있어요. 실거래가 12억 원 이하는 전액 비과세이고, 초과분만 안분 과세돼요.

 

Q2. 12억 초과 고가주택 양도세는 어떻게 계산하나요?

 

A2. 전체 양도차익에 (양도가액-12억)/양도가액 비율을 곱해서 과세대상 양도차익을 산출해요. 예를 들어 20억에 팔고 양도차익이 5억이면 (20억-12억)/20억 x 5억 = 2억 원만 과세 대상이 돼요.

 

Q3. 다주택자 중과 유예는 언제까지인가요?

 

A3. 2022년 5월 10일부터 시작된 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 연장되었어요. 이 기간 내에 보유 2년 이상 주택을 양도하면 기본세율(6~45%)만 적용받고 장기보유특별공제도 받을 수 있어요.

 

Q4. 장기보유특별공제 최대 80%는 어떻게 받나요?

 

A4. 1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 보유공제 40% + 거주공제 40% = 총 80%를 공제받을 수 있어요. 일반 부동산은 거주 공제가 없어서 최대 30%까지만 가능해요.

 

Q5. 양도소득세 신고 기한은 언제인가요?

 

A5. 양도일(잔금청산일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 해요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고해야 하고, 기한을 넘기면 무신고가산세 20%가 부과돼요.

 

Q6. 분양권 양도세율은 얼마인가요?

 

A6. 분양권은 보유기간과 상관없이 60% 세율이 적용되고, 보유 1년 미만이면 70%가 적용돼요. 장기보유특별공제도 없어서 분양권 전매 시 세금 부담이 매우 커요.

 

Q7. 필요경비로 인정받을 수 있는 비용은 무엇인가요?

 

A7. 취득세, 등록면허세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(새시 교체, 보일러 교체, 확장공사 등)이 인정돼요. 단순 수선비인 도배, 장판 교체는 인정되지 않고, 2016년 2월 17일 이후 지출분은 적격증빙이 필수예요.

 

Q8. 홈택스에서 양도세를 직접 계산할 수 있나요?

 

A8. 네, 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 양도소득세 자동계산 서비스를 제공하고 있어요. 양도가액, 취득가액, 보유기간 등을 입력하면 예상 세액을 확인할 수 있고, 실제 신고도 온라인으로 가능해요.

 

면책조항: 이 글은 2026년 1월 기준 양도소득세 관련 일반적인 정보를 제공하기 위한 것으로, 세무상담이나 법률자문을 대체하지 않아요. 개인별 상황에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로, 실제 양도 전에는 반드시 세무사나 전문가와 상담하시길 권장해요. 세법은 수시로 개정될 수 있어서 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.

 

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